华图2015全国物业管理师资格考试讲义?真题?预测三合一：物业管理基本制度与政策（附970元网络课程卡+50元代金券）

内容简介

一、知识精讲及典例分析（讲义）
二、真题及名师详解（真题）
三、全真模拟及命题预测（预测）
除此之外，在每章的知识精讲之前，都有对考试大纲进行陈述与分析并对2015年的考试分值进行了预测。

目录

目录
第一篇知识精讲及典例分析
第一章物业管理概述/3
第一节物业管理的概念/4
一、物业管理的概念/4
二、物业管理的特征/7
第二节我国物业管理的产生与发展/10
一、物业管理的起源与发展/10
二、城镇住房制度和住房制度改革/11
三、我国物业管理的产生/12
四、我国物业管理的发展/12
五、物业管理在社会经济中的作用/13
第三节我国物业管理制度建设的历史沿革/13
一、物业管理制度建设的必要性/13
二、《条例》颁布前的物业管理制度建设/14
三、《条例》颁布后的物业管理制度建设/15
四、《物权法》颁布后的物业管理制度建设/16
第四节《物业管理条例》/17
一、制定和修改过程/17
二、指导思想和立法原则/17
三、制度/18
四、主要内容/21
五、基本法律关系/25
第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分
所有权”的规定/29
一、业主的建筑物区分所有权/30
二、专有部分的所有权/32
三、共有部分的共有权/37
四、共同管理权/44
五、业主的诉讼权利/51
第二章物业管理服务/53
第一节物业管理服务的特点和内容/54
一、物业管理服务的特点/54
二、物业管理服务的内容/57
三、物业管理服务标准/60
第二节物业服务收费/67
一、物业服务收费原则/68
二、物业服务收费形式/70
三、物业服务收费管理/76
第三节物业服务定价成本监审/81
一、物业服务定价成本监审的定义/82
二、物业服务定价成本监审的原则和依据/82
三、物业服务定价成本的构成/84
四、物业服务定价成本审核的方法和标准/86
第四节物业使用与维护/89
一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变/89
二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘/89
三、公用事业单位应当依法履行维修养护责任/90
四、装饰装修房屋行为应当依法规范/90
五、利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定/91
六、存在安全隐患物业的维修义务/92
第五节物业服务企业/93
一、物业服务企业的义务/93
二、物业服务企业的责任/99
三、物业服务企业的风险防控/100
第六节物业服务合同/101
一、前期物业服务合同/103
二、物业服务合同/108
三、两种物业服务合同的区别/110
第七节物业管理的法律关系/111
一、物业管理法律关系的构成/112
二、物业管理法律关系的特征/114
第八节物业管理的法律责任/116
一、物业管理的行政责任/116
二、物业管理的民事责任/117
第三章物业管理的基本制度/122
第一节业主大会制度/124
一、业主大会制度的作用和特征/124
二、业主的权利与义务/125
三、业主大会/129
四、业主委员会/141
五、指导和监督/147
第二节管理规约制度/149
一、管理规约/149
二、临时管理规约/153
第三节前期物业管理招标投标制度/160
一、前期物业管理招标投标概述/160
二、前期物业管理招标规则/162
三、物业管理投标规则/167
四、开标、评标和中标规则/169
第四节物业承接查验制度/172
一、物业承接查验的定义/172
二、物业承接查验制度的必要性/173
三、物业承接查验制度的基本原则和指导思想/173
四、物业承接查验的依据和条件/174
五、物业承接查验的内容和程序/175
六、建设单位的义务和责任/177
七、物业服务企业的义务和责任/179
八、物业承接查验记录、协议与备案/180
九、保护业主权益的相关规定/182
第五节物业服务企业资质管理制度/182
一、物业服务企业的性质和地位/183
二、物业服务企业资质管理的必要性/183
三、物

摘要与插图

第一篇知识精讲及典例分析
第一章物业管理概述
年度单选题多选题合计
2010年16×1=16分4×2=8分24分
2011年15×1=15分5×2=10分25分
2012年12×1=12分4×2=8分20分
2013年15×1=15分4×2=8分23分
2014年7×1=7分2×2=4分11分
（一）考试目的
测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。
（二）考试内容
1．物业管理的概念、内容和特征，物业管理产生的主要原因。
2．我国物业管理的产生与发展，物业管理在社会经济中的地位和作用。
3．我国物业管理制度建设的必要性，《条例》颁布前后物业管理制度建设及其主要特点，《物权法》颁布后物业管理制度建设及其主要特点。
4．《条例》的指导思想和立法原则、创设的法律制度及制度，《条例》的主要内容、确立的法律责任及其特点、确立的基本法律关系。
5．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定，业主身份的认定，专有部分和共用部分的认定，业主人数和总人数的认定，行使专有部分所有权的相关规定，行使共有部分共有权的相关规定，业主共同决定事项的范围，表决规则，业主大会和业主委员会的设立、效力和处置权，建筑物及其附属设施的管理方式、维修资金、费用分摊及收益分配，业主对物业服务企业的监督权，业主的诉讼权利，《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。
本章历年考试所占分值呈减少的趋势，考点较少，2015年分值估计16~17分。2014年所考11分试题全部来自于当年的必考点和重点。
第一节物业管理的概念
一、物业管理的概念
物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。
狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主是物业的所有权人——重点，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：一是，业主自己进行管理；二是，将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；三是，统一委托物业服务企业提供综合管理服务。
在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行委托专业的物业服务企业实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向——重点。《条例》中对“物业管理”的定义，正是以此为出发点和基本目标的。
【例题】 在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行（ C ）实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。
A. 业主自行           
B. 委托相应专业公司
C. 委托专业的物业服务企业           
D. 委托专业的物业服务企业和相应专业公司
具体来说，我们可以从三个方面理解物业管理的概念。
（一）物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式
虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。
将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。——重点
【例题】 将业主选聘物业服务企业作为物