全球房地产+2

内容简介

房地产在每个国家都关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却实现房价稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在大视野和历史维度下，逻辑逐渐相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案在本书。

目录

导论 ?/ ?001
上篇 ?房地产：市场表现与制度基因
章 中国香港为何深陷高房价困境 ?/ ?071
节 经济高度繁荣，住房面临困境 ?/ ?073
节 香港住房制度支柱 ?/ ?076
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸高房价，高房价推高地价 ?/ ?096
章 英国房价何以刚上涨 ?/ ?099
节 高品质与高房价的共同体 ?/ ?101
节 英国住房制度支柱 ?/ ?105
第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚上涨 ?/ 130
第三章 美国60年房地产大牛市的繁荣与骤然落幕 ?/ ?135
节 的房地产大牛市 ?/ ?137
节 美国住房制度支柱 ?/ ?143
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动枯竭、信用紧缩 ?/ ?162
第四章日本房地产市场大起大落的逻辑 ?/ ?173
节 日本两次房地产危机的催及后果 ?/ ?175
节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 ?/ ?190
第三节 日本住房制度支柱 ?/ ?194
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 ?/ ?214
第五章 德国房价稳定之谜 ?/ ?217
节 德国房地产市场奇迹 ?/ ?219
节 德国住房制度支柱 ?/ ?221
第三节 房价稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 ?/ ?237
第六章 新加坡如何实现“居者有其屋” ?/ ?243
节 高住房自有率奇迹 ?/ ?245
节 新加坡住房制度支柱 ?/ ?247
第三节 如何使用和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 ?/ ?268
下篇 ?中国房地产：制度建设与未来展望
第七章 中国房地产70年简史 ?/ ?275
节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） ?/ ?277
节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） ?/ ?279
第三节 全入商品住房新时代（1998年今） ?/ ?282
第四节 中国房地产市场回顾与反思 ?/ ?285
第八章 中国住房制度支柱 ?/ ?291
节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 ?/ ?293
节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 ?/ ?299
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 ?/ ?306
第四节 租赁制度入租售并举新时代 ?/ ?312
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 ?/ ?316
第六节 中国住房制度的反思 ?/ ?321
第九章 中国房地产市场发展趋势 ?/ ?327
节 未来中国房地产市场空间有多大 ?/ ?329
节 当前房地产市场风险有多大 ?/ ?352
第三节 未来行业集中度能有多高 ?/ ?361
第四节 从经验来看中国房企的三种未来之路 ?/ ?363
第十章 房地产税的经验与中国实践 ?/ ?389
节 发达经济体房地产税怎么收 ?/ ?391
节 房地产税能否替代土地出让收入 ?/ ?395
第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 ?/ ?413
第四节 房地产税出台的时机和预期影响 ?/ ?420
启示 住房制度深度塑造房地产市场 ?/ ?427
节 房地产过度金融化是风险之源 ?/ ?429
节 土地供给是房价的直接决定因素 ?/ ?432
第三节 税收是短期调节因素 ?/ ?435
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 ?/ ?436
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 ?/ ?438
参考文献?
致谢